№ 49 (3626) 14.12.2016  

ЗАЩИТА — ПОДПИСЬ И ПЕЧАТЬ НОТАРИУСА

Надежность сделок с недвижимостью повысили законодательно

Софья Чернова, специалист Нотариальной Палаты СК

На протяжении нескольких лет одним из самых обсуждаемых в средствах массовой информации был вопрос о том, надо ли при оформлении ряда сделок, к примеру, купли-продажи недвижимости, обращаться к нотариусу. Точки над «i» в этом вопросе были расставлены законодателем: установлена обязательная нотариальная форма удостоверения сделок. Как этот механизм работает сегодня, помогает ли он гражданам? Об этом и многом другом мы поговорили с главным специалистом Нотариальной палаты Ставропольского края Софьей Черновой.

– Софья Владимировна, так все-таки, в каких сделках с недвижимостью обязательным участником теперь является нотариус?

– За последнее время действительно был расширен круг сделок, требующих обязательного участия нотариуса. В том числе к ним отнесен и ряд сделок с недвижимостью. Так, обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, а также сделки при отчуждении всеми сособственниками своих долей.

Кроме того, необходимо обязательно удостоверять у нотариуса сделки по отчуждению имущества, принадлежащего несовершеннолетнему и ограниченно дееспособным.

Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, также должно быть нотариально удостоверено.

– Но при отчуждении (то есть передаче, продаже) доли постороннему человеку, не собственнику, требуется нотариальное удостоверение такого договора?

– Обязательно. И при этом в обязанности нотариуса входит проверка законности совершаемой сделки. Он должен убедиться в том, что нет нарушения прав других правообладателей, которые по закону имеют право выкупить эту долю. Так что можно с уверенностью сказать, что именно нотариус теперь следит за выполнением требований закона в этой части.

Противодействие мошенникам

– Что именно нотариус должен проверять при заключении такого договора с «посторонним лицом»?

– Нотариус обязан проверить, что оставшиеся собственники были уведомлены о намерении продать долю в объекте недвижимости, и что с момента уведомления об этом до момента заключения сделки прошло не менее месяца.

При этом продавец может и не ждать истечения месячного срока для совершения сделки. Оставшиеся собственники имеют право обратиться к нотариусу, например, в день подписания договора и написать отказ от имеющегося у них преимущественного права покупки доли.

Кроме того, нотариусу необходимо удостовериться, что продавец предлагал одинаковую цену за отчуждаемую им долю как собственникам, так и третьим лицам.

– Вы говорили, что обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки с имуществом несовершеннолетних. Получается, что теперь в обязательном порядке требуется обращаться к нотариусу?

– Именно так. Обязательному нотариальному заверению сейчас подлежат сделки, по отчуждению имущества, принадлежащего несовершеннолетнему. В случае если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний, договор по продаже такого недвижимого имущества будет требовать нотариального удостоверения.

– На Ваш взгляд, для каких целей законодателем была введена нотариальная форма сделок с недвижимостью?

– Если мы вернемся на несколько десятилетий назад, то вспомним, что к сделкам с недвижимостью и ранее предъявлялись требования об обязательном нотариальном удостоверении. В период реформ 90-х годов минувшего века на смену этому требованию закона пришли договоры в простой письменной форме, и участие нотариуса стало не обязательным.

Сегодня мы слышим различные точки зрения по поводу обязательного нотариального удостоверения. В том числе различимы и недовольства продавцов, покупателей, а также профессиональных участников рынка. Но жизнь доказывает верность этого шага. Ведь его целью является обеспечение законности и правомерности таких сделок, а значит, защита прав и интересов людей, в первую очередь, от мошенников, сюжетами и статьями о противозаконных схемах деятельности которых переполнены СМИ.

Кроме того, обязательное обращение к нотариусу предполагает и попытку разгрузить судебную систему. Ни для кого не секрет, что наши суды переполнены исками от обманутых продавцов и покупателей недвижимости.

– Получается, что, обратившись к нотариусу, люди обеспечивают безопасность своего имущества от мошеннических действий?

– Это, безусловно, нотариат, можно сказать, становится своеобразным щитом в защите людей от мошенников. Ведь что происходило до этого: покупка даже небольшой доли в собственность давала новым владельцам право вселиться в квартиру. И мошенники обычно этим правом пользовались, чтобы создать для остальных собственников жилья невозможные условия проживания и вынудить их в дальнейшем продать остальные доли в этой недвижимости по сниженной цене.

Как показывает статистика, достаточно часто сделки, заключенные в простой письменной форме между продавцом и покупателем, оспаривались в судебном порядке. Что в итоге? Сделки признавались незаконными, а обманутые граждане могли лишиться не только недвижимости, но и своих денежных средств.

С включением в механизм удостоверения сделок нотариуса многие мошеннические действия становятся невозможными. Участие представителей нотариальной профессии повышает безопасность и чистоту сделок. Подчеркну, нотариус не только собирает пакет необходимых покупателю и продавцу документов и обязан заниматься их проверкой на соответствие закону, но также, что существенно, и такого нет ни в одном юридическом институте России, несет полную имущественную ответственность за чистоту этих сделок.

Гарантии безопасности

– Люди часто слышат, что нотариус отвечает по сделке своим имуществом. Поясните подробнее, каким образом?

– Людям гарантирована страховка от ущерба, возникшего по вине нотариуса. По закону каждый нотариус обязан страховать свою деятельность. В июле 2016 года внесены изменения, согласно которым нотариус, удостоверяющий договоры по распоряжению недвижимым имуществом, обязан заключить договор гражданской ответственности на сумму не менее 5 000 000 рублей. Для сравнения, ранее эта страховая сумма составляла 2 000 000 рублей, и не было предусмотрено никаких исключений для договоров с недвижимостью.

Кроме того, наряду с личным страхованием нотариуса осуществляется страхование его деятельности Нотариальной палатой. В этом случае речь идет уже о коллективном страховании деятельности нотариуса.

Помимо индивидуальной страховки нотариуса и коллективного страхования, у граждан появилась и не менее весомая гарантия в виде начинающего действовать у нас в стране Компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты. Фонд должен быть сформирован из взносов нотариусов и нотариальных палат к началу 2018 года. Из него будут перечисляться деньги пострадавшим по вине нотариуса в случае недостаточности средств индивидуальной страховки, личных средств и коллективного страхования, необходимых для компенсации ошибки.

– То есть можно сделать вывод, что законодатель дает довольно внушительные гарантии гражданам, продающим или покупающим жилье, направляя их к нотариусу?

– Это так, и это подтверждается несколькими фактами. Подведем итоги. Во-первых, нотариус несет персональную ответственность за все совершаемые им действия. Он, как никто другой, заинтересован в законности совершения сделки. Это, пожалуй, самая основная гарантия гражданам при обращении к нотариусу.

Во-вторых, нотариальное удостоверение сегодня обладает особой доказательственной силой в суде. Нельзя просто так взять и оспорить документ, удостоверенный нотариусом. Это возможно лишь в особом порядке, в рамках отдельного дела, в ходе которого можно попытаться признать незаконным само нотариальное действие. Если имущественный спор будет решаться в судебном порядке, то сделка, условия которой удостоверены нотариусом, да и сам нотариально удостоверенный документ будут рассматриваться судом как факты, не требующие дополнительных доказательств.

Таким образом, можно сказать, что законодатель защитил граждан подписью и печатью нотариуса.

– Федеральной нотариальной палатой была опубликована статистика, показывающая, что россияне в последнее время стали чаще обращаться к нотариусу, чтобы оформить сделки с недвижимостью. А как обстоят дела в крае?

– До недавнего времени владельцы недвижимости обращались к нотариусу в основном, когда требовалось оформить наследство, удостоверить завещание. Для заверения, например, договоров купли-продажи недвижимости обращались не часто, но за последнее время количество обращений заметно возросло. Эта тенденция, на мой взгляд, связана не только с установлением на законодательном уровне обязательной нотариальной формы для ряда сделок, но и с тем, что люди стали понимать важность и преимущества гарантированной безопасности, которую обеспечивает нотариально удостоверенный документ.

Беседовала Милана АФАНАСЬЕВА

Фото Елены Гончаровой, petermanpartners.ru

Наверх